深水博弈：都说楼市回暖 寒意依旧逼人

　　买方心态

　　买与不买都犯难

　　疯狂抢房的一幕幕已成往昔，自市场深度调控之后再没有出现过，取而代之的是购房者的观望和犹豫。记者联系了两位近期筹备买房的购房者，通过他们自己的买房心态以及所见所闻所想，来反映刚需购房者的心态变化。

　　第一位购房者梁先生，今年 26岁。梁先生是平度人，目前工作地点在市北区，去年认识了同在本单位工作的女朋友，由于两人家都不在市区，买房之事显得很有必要。去年下半年 ，不少区域新盘推出了低价，但在银行工作的梁先生却觉得贷款利率偏高，想等到利率有优惠的时候再买。“朋友们问我什么时候买房，我说想等到房价降了的同时，贷款利率也打折的时候买。”抱着这种想法，梁先生一直没有出手。直到前不久，李沧区一家去年下半年就开始降价的楼盘推了一批新房源，梁先生觉得可以考虑出手。“一来房源价格比较合适，八九十平方米的套二房源总价60万元左右，刚好符合我首付20万元 、贷款40万元的预期；二来现在利率已经基本降到了基准利率。”

　　第二位购房者金先生，今年 29岁，在市南区工作 ，从去年秋天开始看房。起初金先生看的是新房，对多数楼盘的了解限于地图查看方位和电话咨询价格。当时虽然不少房源价格出现明显松动，但顾及到买期房要等上一年半载，入住时间太迟，所以后来由新房转向考虑买套二手房。春节之后，他开始关注浮山后片区和市南区宁夏路一带的二手房，利用周末找中介看房源。金先生发现，和自己一样的刚需客户很多，看房时认识了不少年龄和需求都相仿的“房友”。而凡是性价比高的房源都不愁卖。“浮六小区的一套85平方米、总价105万元左右的房源，房东说这周已经有十多个人看，有的看了两三次。”第一次买房，本想再好好挑选比较，可眼下好房源都被多人紧盯，犹豫几天再回头可能就没了。“现在买，总觉得不甘心，毕竟买房是大事，心里还没底；再等等，又担心错过好价格。”金先生陷入了两难。

　　存量房是去年同期三倍  

　　从春节之后的市场情况来看，上月新房成交量与去年节后同期月份相比，微现下降但基本持平。仅从这一数据来看，市场似乎仍然在按部就班地运行着类似的轨迹，但如果以成交背后的存量房作为先提条件，结论将有所不同。去年节后一个月，全市存量房数量接近5万套，而上个月全市的存量房数据是14.4万套，相当于去年同期的三倍。目前，青岛市仅住宅类存量就已经突破了10万套大关，库存体量达1150万平方米，迈入了新的历史高度。

　　从七区范围看，开发区、李沧区和城阳区仍然是住宅存量最集中的三大片区，目前进入在售状态的住宅库存均超过万套，其中开发区以1.6万套的存量成为供应最集中区域。市北区和四方区目前住宅的在售体量各在五六千套的水平，市南区和崂山区的住宅存量最少。

　　商业地产存量主要集中在城阳区和市北区。目前城阳区的办公和商业项目在售体量超过70万平方米，位居第一 ，第二名市北区的这一数字也接近50万平方米。商业已经很繁荣的市南和崂山两大商圈，目前在售的商业、写字楼类体量也超过30万平方米。

　　供应量集中区域也是开发商竞争火力最密集地带。李沧区自去年下半年在东李和沧口片区的不少新盘，已用开盘价格不断探底，城阳白沙河片区也推进了一轮价格战。开发区老盘房价一直未动，但最近也有楼盘喊出比周边起价每平方米低了近千元的均价，可见存量的压力。

　　楼市传真

　　地方政府微调屡被叫停

　　今年，中央对楼市调控的态度是“坚决不放松”，但有部分地方政府难以承受调控给楼市带来的压力，并尝试着微量放松，但多数微调迎来的是被叫停的命运。

　　上海对二套房政策的放松仅持续了6天。2月22日，上海市在原有限购令基础之上，放松了对二套房的购买标准，原本限购二套房的外地户籍居民，如果长期居住满三年，可以享受二套房购房资格。但2月27日，上海市政府办公厅另发通知，取消了上述外地人的二套房购买资格。

　　这让人不禁联想到此前同样短命的芜湖新政。2月9日，芜湖市政府发布通知，购买普通商品房用于自住的购房者可以享受部分免税补助，购买90平方米以下新房用于自住的购房者，还能按面积得到财政部的购房补贴等一系列鼓励买房政策。但12日晚，芜湖市政府又在官网宣布此项新政暂缓执行。

　　在此之前，佛山市也发生了限购放松政策朝令夕废的类似事件。去年10月11日，佛山市出台相关通知，称已办理房产证5年及5年以上的住宅，不再纳入限购范围，同时对佛山户籍居民家庭在现行限购政策基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。但当晚11时多，佛山市住房和城乡建筑管理局即在其官网发布紧急通知，称暂缓执行上述规定。

　　从佛山限购放松政策紧急叫停，到芜湖救市新政暂缓执行，再到上海二套房放松政策的短暂出现，无不暗示着中央与地方政府在楼市调控上的微妙博弈。

　　业界解读

　　冰冻or复苏  众口不一

　　龙江(青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长)：青岛地产人看好2012年青岛楼巿。价格回归后，刚需出手，不少楼盘2月成交量超前几个月之合。

　　刘博liubo(和达和城副总经理)：现在都在说楼市回暖，其实我觉得这是个假象。从全国范围看，成交上升是由于各大开发商大量的项目降价跑量导致的。这一拨过去呢？还能降多少？青岛2月底签约数据上升，有一部分是由于住房维修资金导致的，另一些也是降价导致的。各地方新政被“灭杀”，信贷政策松动也只是一点点，后面的日子没那么好过，别乐观。

　　孙海(网博地产机构总经理)：我对目前市场的解读：无论是刚需产品还是城中高端改善，还有投资型的酒店式公寓，近期纷纷交出不错的成绩单。更有人担心是否是反转行情，开发商会不会伺机涨价。其实，这波行情是反弹，是散乱的热点，并不会形成集体性报复性反转，毕竟高压调控的金箍棒还在高悬。各方还是淡定些吧。 本专题撰稿/记者 王晓美子

　　（来源：九州体育-半岛都市报） [编辑: 邢立玮]