青岛烂尾楼"复活"之路 烂尾楼纷纷"换装"上市

　　都市里鳞次栉比、漂漂亮亮的高楼大厦，不管是自己驾车还是乘坐公交车、出租车，穿行其间总给人一种愉悦的感觉。然而，如果遇到一两栋停建数年、裸露着钢筋水泥的烂尾楼呢？

　　今年2月下旬，位于中山路19号的金座购物中心“弃商从医”，这座闲置多年的大楼将变身为一家妇婴医院；6月初，位于本市海安路2号的建筑工地终于迎来了阔别多年的施工队，这个被遗忘多年的烂尾楼将被改建为一所酒店式公寓……记者近日采访获悉，从2002年至今，除3处背景复杂的烂尾楼外，本市已有26处烂尾楼被盘活或是已经找到了“新东家”。

　　据悉，今年本市出台了房地产开发项目建设资本金制度，凡在青岛市城市规划区内的国有土地上开发经营房地产，都要备足项目资本金，专项用于项目开发，项目资本金占项目建安配套总投资的比例不得低于35%，以有效防止“烂尾楼”和“半拉子”工程的出现。

　　■现象

　　烂尾楼纷纷“换装”上市

　　7月4日上午，在位于中山路19号的原金座购物中心门前，记者看到，装修工人进进出出忙碌着，大楼外立面已经粉刷一新，内部装修也已经基本完工，据称近期就要完工并投入使用。

　　提起这栋大楼的“身世”，在大楼旁边开饭店的李老板叹了口气，说：“太复杂了！”据李老板回忆，2001年他刚到中山路附近开店时，这里就已经是一座长期闲置的“烂尾楼”。2002年8月，一家房地产公司成为这里的“东家”，在原址上建起一座6层的欧式商业建筑，起初定名为“金座现代城”，后更名为“海信广场金座购物中心”，但经营一直不景气 ，2004年10月份关门歇业再次沦为烂尾楼。今年2月中旬，李老板发现有装修工人进入大楼，没几天就开始施工了，一打听才知道，这里要变成一家妇婴医院。“不管建成什么，总比一直闲置在这里强，也能给我们带动一下人气！”他说。

　　金座购物中心的“复活”，让住在中山路附近的居民着实有了期待。此后不久，市规划局公示海安路2号烂尾改造工程，此处将改造成酒店式公寓，并于6月初开始正式施工，又一座闲置十多年的烂尾楼迎来了“第二春”。

　　记者采访获悉，从2002年开始，本市烂尾楼开始逐渐改变面貌。山东路上三座孤立十多年的烂尾楼最为典型，最初纷传它们会被炸掉，2003年春天，三处烂尾楼一改原来破落相，重新进入正常楼盘销售行列；此后，原妇儿用品商店改造成“新东方巴黎购物中心”，胶州路上的“伊都锦”也开始重新运作……

　　■数据

　　“烂尾”最多时达29处

　　来自房地产开发部门的一项统计显示，2000年前后，在青岛市内四区和沿海的旅游度假区共有23幅闲置出让土地、29处停建工程，总面积达到180万平方米。

　　记者从市房管局获悉，与全国沿海开放城市类似，青岛的烂尾楼也是从上世纪 90年代中后期开始大量出现。对此，岛城知名房地产专家龙江认为，上世纪 80年代后期 ，是本市房地产发展起步初期，那时开发商实力普遍较弱，项目开发基本上是靠银行贷款。到1993年第一次宏观调控，银行开始收贷、控贷，而开发商由于资金紧张，无力支付工程款、材料费和各种税费，部分项目不得不停工，由此造成了烂尾工程扎堆出现。

　　众多烂尾楼中，以当时以外资背景开发的“爱丁堡花园”最为知名。1994年，某外资开发商在青岛东部开发建设“新加坡城”——爱丁堡别墅区、温哥华花园、蒙地卡罗广场等项目。1996年10月4日，“爱丁堡花园”首期建成，该项目的别墅间距仅有3至5米，前后排别墅严重遮阳，市民将其称为“鸽子楼”，业界专家则评价其“傻、大、粗”。别墅群主体完工后，由于当时周边的水、电、气 、暖等设施没有配套，地下管网无法通达，使得“爱丁堡花园”一直处于无法销售的状态，8年间无人问津，成了一片破败不堪、无业人员混居的烂尾楼区。

　　据介绍，本市比较知名的烂尾楼还包括位于海口路的碧海山庄，拆除后重建成鲁信未央花园；位于山东路上的富捷城，后来改造重建成广发金融大厦；位于崂山路上的丽海园，盘活后改建为金光·丽海新园；位于辽阳西路上的温哥华花园等。此外，颐和广厦、帝威国际大厦、鲁邦新天地、银河金星、金孚大厦等建筑前身也都是烂尾楼。

　　此外 ，本市还有一些地产项目虽然长期停工，但它们既无债务纠纷，也没有出现资金链断裂，而是开发商考虑到项目尚有一定增值空间，而选择了暂时停工。 　　

　　■分析

　　三大原因促烂尾楼“复活”

　　自2001年以来，青岛房地产市场再次进入一个快速发展期 ，一些地理位置优越的烂尾楼重新进入开发商视野。据统计，从2002年至今，本市共有26处烂尾楼被盘活，先后走上“重生”道路。　

　　“房地产市场的火热和土地资源的稀缺，使得一些处于成熟地段的烂尾工程成了抢手货。”谈到大量烂尾楼“复活”的原因，龙江说，烂尾楼的扎堆出现，与当初房地产市场滑坡有着直接的关系，而在经历了房地产市场的低谷后，整个市场一直呈现出上升趋势，为烂尾楼的重新启动创造了市场动力。　　

　　龙江认为，烂尾楼一直是城市建设中的一个难点，长期妨碍着市政建设规划的完善，解决烂尾楼问题也始终是城市相关部门的工作之一，而这恰恰是烂尾楼“复活”的首要原因。

　　其次，国家出台各类经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让的规定，这使得开发商取得土地的难度加大，因此，很多开发商不得不重新开始审视烂尾楼的价值。

　　另外 ，相对于新楼盘而言，烂尾楼也有着自己的优势——这些项目大多在城市中占了个好地角，而且最初拿地的成本低廉，开发商与其购买新地再设计，不如在原有基础上动动脑筋，而且还有成形的框架可用。