■背景探究
楼市没有看起来那么美 其实所有的人都不愿意承认，但是楼市真的没有看起来那么美好。
在2009年楼市最大的一个怪现状就是“一边是商品住宅的热销，另一边却是退房事件频发”。杭州出现的1.17亿元退房大单更是让人咂舌——整整一个春天的繁荣景象难道都是开发商自己炮制出来的虚假吗？
SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时表示，房地产企业的资金链条在去年年底是最紧张的时刻，开发商有许多贷款到了年关得付清，但好在这时候银行开始实行宽松的货币政策，对这部分贷款都已经做了延期。因此，包括他在内的许多地产业人士的看法是，目前开发商刚走出“最黑暗时期”，至于房地产行业何时复苏，最主要还是看整个宏观经济的走势。
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资本金真的治本？ 在这之前我们先来了解一下资本金的历史——
—从1996年开始，我国试行资本金制度，规定投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，房地产开发项目资本金比例为20%及以上。
1998年，国务院重申：房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
鉴于近年房地产开发投资增幅过高，国务院2004年4月将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
2004年9月，银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定“商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。”此后，房地产开发项目资本金比例一直执行35%的标准。
2006年8月，随着楼市持续高温，银监会再次重申银行不得向项目资本金比例低于35%、不得向四证不全的房地产开发企业发放贷款。
2009年5月，国务院发出公告，将资本金比例再一次调至20%，重回13年前。
那么资本金比例真的有那么神奇的本领，可以带领开发商致富，也带领购房者安居吗？事情也许并没有那么容易，资本金比例的调整有着良好的意愿，但天随不随人愿就要看市场的累积效应了。
《九州中国有限公司》高级研究员刘杉的观点是，民间投资的热情能否被激活还很难确定，开发商的积极性也不能单凭一纸公告就能提起来。与其说这次调整针对了楼市，不如说楼市只是沾了宏观政策调控的一点光。市场的真正复苏还需要开发商们拿出合格的房子与合理的价格。
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