春暖花开，新政落地，又恰逢岛城楼市传统旺季“银四”如约而来，后期走势着实令业内期盼。4月10日，龙江、张斌、张百忍等数十位岛城知名地产人士、金融界人士，知名媒体人，共聚万达艾美“新政之下，楼市能否春花怒放”论坛，对市场走势进行畅所欲言，并对于市场回暖达成一致认可。九州体育房产了解到，一季度岛城商品房成交同比上涨1.27%，但限于岛城库存较高，二季度市场将以去化为主，三季度或价格上涨，购房者已经遇到抄底入市时机。同时，发展至今，房地产行业已面临严峻转型期，专业的开发商将受到市场的青睐。
4.10业内名家共论青岛楼市
环境平稳宽松 市场回暖在望 据了解，新政效应日趋发酵的背景之下，岛城楼市个别楼盘涨价现象频频爆出。虽主力开发商们坚持“巍然不动”，但是楼市将稳步回涨的迹象已日趋明显。如何正确看待新政信号，二季度涨价会否成为主流？克而瑞高级分析师、房价点评网总监张斌发言中表示，新政的出台意味着在对房地产市场的管控手段上，政府行政干预弱化，取而代之的是市场调节上位。因此不论是供求关系、需求结构，还是土地方面，都将趋于市场化。
克而瑞数据显示，一季度青岛销售型商品房成交220万㎡，环比下降30.68%，同比上升1.27%；成交均价8762元/㎡，环比下降7.47%，同比下降7.09%。虽然整体低迷，但是成交面积的同比上升给予市场一个很大信心。“因为伴随新政的利好推动，二季度的去化将明显提升，但是涨价不会是主流。”
克而瑞高级分析师、房价点评网总监张斌
张斌指出不论是全国市场，还是青岛市场，高企的库存都是决定开发商不会短期内涨价的关键因素，“二季度的关键词是量升，前期的库存在市场供求放开后将急需出口释放，因此去化为先是开发商当前的主要策略，至于价涨，初步预计或将在三季度实现。对购房者来说，这也预示着二季度是较好的购房时机，可以抓住机会及时出手。”
岛城楼市知名分析人士张百忍
应对市场 积极改变是王道 产品需接地气 新政对改善型需求的大力鼓励和支持，对刚需刚改的置业群来说，最为受惠，而开发商们是否准备了应对呢？张斌提示开发商们积极改变是王道。“政策层面支持改善型需求在330新政中得以巩固，改善型置业客户的门槛降低，银行也更青睐经济实力更强的改善型置业群，因此开发商应该适度调整产品结构，增加三房、四房供应。”
岛城知名分析人士张百忍也对此发表看法，他表示，青岛的库存在全国来说比例不算非常严重，但是部分开发商因为规划设计等前期的专业失误导致产品积压，是值得警惕的教训。“所以要提醒，开发商接下来新出的产品，或者刚到青岛的开发商，在市场判断和户型设计方面务必慎重。”
具体到当前，改善型置业窗口放松，开发商在户型方面也不可过于贪大。如果是城阳市场别墅方面，建议以中高档，经济型较好。“要对市场做好研究，产品要接地气，一句话来说，就是不作就不会死。”
楼市转型期呼吁房企专业化主题讨论
开发商转型迫在眉睫 专业化房企占优势 尽管政策利好旨在催温楼市，但是房地产行业快速暴涨的“黄金时代”已经过去，并转为理性平缓的“白银时代”，这是不争的事实。楼市转型期，也是开发商的转型期，机遇和挑战并存。自限购以来至今，每一次政策的调整，都造成楼市的进一步分化，大浪淘沙，行业专业化水平要求越来越高，留下来的都是身经百战的企业、精英。
在座专家在提到转型问题时表示，开发商除了观念的转型，还要在产品结构改造，新型营销方式的利用等方面下苦功夫。尤其是当前大热的互联网金融方面，以及政策提出的互联网+思维，将促使开发商对当下楼市的研究和策略推进。
龙湖地产营销总监李帅解读龙湖项目畅销原因
楼市稳步回升 龙湖领衔房产大鳄进击四月 春江水暖鸭先知，地产行业对市场反应的迅速，一方面代表了楼市在长期的调控下对于放松的渴望，另一方面也说明了开发商在长期的准备之后的敏捷应对。新政出台后，可以看出岛城大鳄的推盘节奏也明显加快，逾20家楼盘计划在4月开盘或加推新品。颇具代表性的房地产大鳄也动作频频，北京城建、星河湾、金地进军青岛准备大展拳脚，龙湖、保利、万科、海尔等扎根的项目也不甘落后。其中颇具代表性的龙湖地产，秉承专业化房企尤其“别墅专家”的风范，走在了市场前列。
龙湖地产在青岛四个项目均分布在城阳及黄岛，并未进入主城区，并且都主打高端墅区类型。但是值得注意的是，历年的年度成交十大榜单上，龙湖均稳列其中。由此可见，龙湖地产的实力确实深厚。
“青岛龙湖迄今总共销售别墅 1800套，每年占据青岛市场份额的15%左右。”龙湖地产营销总监李帅针对此现象给予解读，他表示，龙湖地产在内部产品的升级，物业服务、园林景观体系的重新建造，社区互联网文化的搭建等方面，为购房者提供了多重保障。3月底的龙湖锦璘原著香醍开盘，龙湖悠山郡的35号楼王也加推，均获得市场的热烈反应。
九州体育房产了解到，龙湖地产接下来还将不断推新，以反馈岛城置业群体。其中，值得关注的一个亮点是，锦璘原著将推出一个全新的别墅组团——“蓝湖郡”，预计将在6月呈现。该组团定位全民自住型别墅，在产品的打造上，集合龙湖地产集团最优质的资源，前后历经半年的时间，调研整个市场同面积段产品的信息，并做了上千份客户问卷调查的基础上规划打造出的。其中，叠拼业态的户型面积是145平米四房，联排业态的户型面积是185平米五房。
龙湖四大项目组团发力 领跑岛城“银四” 龙湖锦璘原著（400-0532-088转0432）是龙湖在城阳打造的别墅大盘之一，项目位于城阳王沙路，包含别墅、高层和洋房等业态。一期现已全面实景呈现，即将交付，目前仅保留少量经典联排、叠拼别墅，户型为305-380平，总价280-500万/套左右。香醍产品位于一期东侧，丹山水库东，云头崮水库北，包含1#、2#、3#、5#四栋楼，全部为16-18层两梯三户高层户型，户型面积为89平套三和76平套二。3月底，香醍推出5#东单元，目前仅剩11套房源，起价6500元/㎡，均价7200元/㎡，购房即可享受5000抵两万元的优惠，预计2016年交房。另外，全新的别墅组团——“蓝湖郡”也将在6月呈现。
龙湖滟澜海岸（400-0532-088-0658）位于白沙湾门户位置，是龙湖打造的青岛第一别墅大盘，2010年首次开盘创下单日劲销400余套青岛别墅史的销售神话，至今已有4个年头，是白沙湾片区大型的高端成熟居住组团。项目涵盖别墅、高层、商街等多种业态，目前现房在售，近期还将推出3期云墅6#、7#、12#、15#亲水组团。上叠面积220-250㎡，下叠面积285-350㎡；均价10000元/㎡，220-430万元/套。
龙湖悠山郡（400-0532-088-0010）是龙湖地产在城阳主城区的高端项目，项目位于城阳区购物中心佳家源北1.5公里，涵盖别墅、洋房、高层、商业等多种业态。一期已于2014年11月交房，二期126平洋房、160-300平别墅在售。目前项目推出高层32#楼，户型为89平套三户型，均价7300元/㎡，预计2016年12月份交房。三期在售高层还有37#、38#楼，所剩房源不多，均价7200元/㎡，此外三期新推楼栋均为18层，共约420套房源，每个单元均为2梯4户配置。
龙湖原山（400-0532-088转0343）定位为“世界级山地别墅群落”， 位于黄岛新区小珠山以东，产品规划以托斯卡纳风格的类独栋别墅为主，辅以17栋高层住宅。项目北、西、南三面环山，地块布局成元宝形，目前，一期、二期已售罄，三期高层、别墅在售，高层84-89平方正户型，63#环景楼王火爆热销中，另外，180-360平半山独院别墅典藏加推，买两层赠一层，送花园送车库。
文 图 曹海霞
