投资者调查
自用型客户或成市场主力 市场形势使一部分投资型需求出手更加谨慎，这使得商铺投资的比例下降，自住型客户成为市场主力。
“去年项目刚开盘时，投资商铺的购买者占据多数。今年项目即将开业，商铺临近投入使用的节点，越来越多的自用型客户开始购买商铺。”李沧万达广场营销部一名工作人员告诉记者，目前投资客户和自用客户比例基本持平，这与以往投资客户占大头的状况有些出入。
与商铺市场中自用需求者上升情况相似，写字楼市场也以自用者居多。据崂山区名汇国际项目营销负责人介绍，前来售楼处探询项目的客户，基本以有办公需求的企业主为主，希望现在定下，等到两年后项目投入使用就将公司搬到这里，极少有依靠日后出租或升值的投资者。
投资故事
40万买个铺，3年收回本 人物：在台东商圈、东部商圈、李村商圈均持有商铺的李先生，拥有10年商铺投资经验。
李先生最早与商铺结缘是在 2002年，一直居住在台东附近并与妻子做些小买卖的他，起初只是为了自用，用自家全部的20万元积蓄和从亲戚朋友那里借来的20万元钱，买了一个60平方米左右的临街底商，一部分用于自家买卖，另一部分以5万元/年的价格租给一个服装商。
李先生买铺之后，台东的商业更加繁华，万达广场的落座使商圈租金一路上涨。3年之后，李先生租金的收入由原来每年5万元上涨到每年15万元 ，再到每年25万元……
初次投资商铺让他尝到了高回报的甜头，这比自家月入三五千元的买卖简直如同收入的飞跃。总结这次带有偶然性的成功投资，李先生发现，商圈的整体规划非常重要，明晰的规划带来的收益是跳跃式的。而且首次投资商铺，总额小、可控性强的小商铺更容易成功。
随后两年，李先生用80万元的本金，借助银行贷款，在东部商圈投资了麦凯乐的一处沿街商铺，面积同样不超过50平方米。很快，东部商圈迅速发展，聚拢了大量人气。之后李先生又在佳世客周边投资了两处沿街商铺。
去年，房地产市场受到调控，李先生投资商铺的算盘没有停止。下半年他在李村商圈买了一处商铺。前面几处商铺都比较成功，这次李先生也瞅准了李村商圈正在不断升级的契机，决定掷金买入。他认为，在高房价时代，考察商铺的投资回报率已经比较严苛，因为投资成本比以往有了大幅提升，因此商铺的自身升值潜力显得尤为重要。
租金走势
李村商圈租金赶超中山路 各个新老商圈的商铺租赁价格升降不一。从整体来看，台东、香港中路等较为成熟的商圈，商铺租金价格高于一些新兴的商圈。但同样都为老商圈，相比于台东商铺的租赁火爆，中山路商圈明显落寞，目前商铺租赁价格几乎被李村商圈赶超。
由戴德梁行数据中心统计，台东商圈商铺租金范围为每平方米每月150 元～1200元 ，香港中路商圈租金范围为每平方米每月150元～1140元 。中山路商圈租金范围在每平方米每月90元～980元 ，和目前李村商圈基本持平。相比老商圈，新商圈以及新项目的商铺租金略低，如崂山区商铺租金范围每平方米每月150 元～350元 ，市南区新项目太古百货租金范围每平方米每月240元～750元。
写字楼市场的租赁行情随着供应量的变化在波动。第一季度，由于市南区甲级写字楼市场迎来新的供应，业主对租金收入期待上升，使写字楼租赁价格同比上涨8.97%至每月每平方米111.83元。第二季度，随着市南及崂山多个写字楼项目入市，供应量制约下租赁价格相比第一季度有1%左右的微幅回落 ，为每平方米每月110.64元 ，其中市南区租金每平方米每月115.74元，崂山区为87.10元。
本专题撰文/本报记者王晓美子
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