精装流行模糊语言 暗藏陷阱

　　精装修期房具体的交付标准，应由开发商与购房者通过合同详细约明。但多数市场情况下，开发商以格式合同出示，对装修质量问题能避则避 ，而购房者往往求房心切，加之对合同细节的疏忽，等到房屋遇到问题时再回头 ，才发现为时已晚，后悔莫及。

　　精装修房屋不同于毛坯房，交付标准的不确定性，使购买精装修房源的买方承担很大的风险。清泰律师事务所于钦杰律师以及元鼎律师事务所单正国律师两位律师总结，精装房常见的合同漏洞有以下几点。

　　常见陷阱一：精装标准不言明

　　合同原文：“高品质装修”等模糊语言。

　　合同解析：在购买精装修新房时，绝大多数开发商为了促进销售，往往会不遗余力地向购房者热情承诺房屋的装修价值。但在实际签订合同时，又有很多开发商对装修标准避而不言，没有任何关于新房明确的装修标准的条款。今后如果发生纠纷，装修价值究竟约定为多少，就会存有很大的争议，甚至会让购房者因为无法举证而白白吃亏。

　　规避方法：开发商的销售人员对购房者承诺的装修标准，均以写入合同为准，双方应该对新房的装修标准作出明确的合同约定。要注意的是，如果开发商通过楼书、宣传广告等方式来向购房者承诺新房的精装修标准，这个承诺可以作为开发商对购房者的邀约，其承诺的房屋装修标准是促成购房者认同新房价值、作出购买决定的重要因素之一，因此这个邀约是合法有效并可以作为买卖合同的条款。

　　常见陷阱二：违约赔偿避而不谈

　　合同原文：“房屋在交房时如有精装问题，开发商有整改的义务。”

　　合同解析：关于精装修房源的质量问题，开发商仅在合同当中明确了整改的义务，但却对相应的违约赔偿避而不谈。购房者有时无法预知精装修质量不合格造成的其他问题，因此在签订合同时也没有补充违约赔偿条款的意识。一旦发生因精装问题而产生的损失，购房者很难获得开发商的违约赔偿，，而往往实际损失需要复杂的取证过程，有些隐性的损失购房者只能自己承担。

　　规避方法：购房人在购买精装修房时，不仅要对精装修部分的交付标准与开发商明确约明，对装修质量出现问题的整改、维修和赔偿责任也要考虑到，比如约定一旦出现问题，开发商将承担整改和维修的义务，同时当精装房问题过大并影响到购房者的实际入住时，开发商也要承担相应的违约赔偿。

　　合同原文：“卫浴产品全部采用优质高档的品牌。”

　　合同解析：开发商在订立精装修标准时，由于没有强制性的规范标准，因此具有极大的不确定性。这种不确定性常常使得合同中约定的建材标准不够精确，有时只是框定了一个品牌范围，甚至直接以“高档”、“优质”等标准模糊的形容词来替代具体品牌，导致一旦开发商恶意欺诈购房者，使用以次充好的建材产品时，购房者无法从合同中找到维权依据。即使品牌约定明确，但同一品牌不同型号的建材产品在质量和价格上差距也很大，比如多乐士乳胶漆，不同型号价格相差几倍；再如橱柜，几千元一套的有，数万元一套的也有，相对应的品质也参差不齐。

　　规避方法：在精装修标准的约定上，合同条款应尽量详细具体，建材选用上应细致到具体的品牌型号，使用的施工工艺也应尽量以标准性指标来约定。

　　合同问题：以附件形式而非独立合同形式，附属在购房合同之后，与购房合同一同签署。

　　合同解析：以附件形式附属在购房合同之后的装修条款，虽然在法律上有着与独立合同同等的效力，但往往由于并非独立合同，在形式上易给购房者产生装修协议只是附属协议的错觉，而其实期房的合同非常重要，精装修标准的期房合同更要仔细阅读、认真签署。

　　规避方法：最好以独立合同的形式，仔细约明精装修的交房标准以及双方的责任义务，即使开发商将精装条款以购房合同附件的形式呈现，购房者也要引起重视，仔细阅读并细化交付标准。

　　合同签订好了，精装修房子的验收同样值得重视。精装房的验收不仅要从大面检验，还要从一些细微之处仔细验收，否则极有可能被精装华丽的外表迷惑，遗漏了关键环节而导致后患无穷。如何从细处出发来验收精装修房？验收中哪些问题最容易被购房者忽略？验房专家、来自百姓装饰监理机构的总监刘玉义总结了如下几个方面的验收细节。

　　水电线路 水管细看，电路必须要接地

　　装修的第一步是水电改造，这意味着水电工程是在“瓦木油”的整体外部硬装改造之前，因此比较隐蔽。在验收精装修房的过程中，对水电改造的验收也应该是不能或缺的一步，但往往因为其隐蔽性和专业性被购房者忽视。

　　在验收水路改造时，主要从使用功能和外观上着手，查看厨房和卫生间的水路出水情况、可见的水管部分材料是否有缺陷。在验收电路时，要先查看配电箱的标识是否清晰，比如分管空调、各个灯路的标签是否清楚并到位，有没有遗漏。验收电路时，最容易被忽略的是对电路安全保护的检验，即家庭电路改造时是否有接地装置。这部分验收需要借助相位器之类的专业仪器，通过安插在本应安装接地装置的三孔插座上来检验。电路没有接地安全保护措施，接上热水器、空调等大功率电器后一旦发生漏电或打雷天气，会非常危险。

　　墙面地面 带个小锤，检查是否有空鼓

　　墙面和地面的装修质量，从一定程度上决定了整个精装修的使用寿命。但刘玉义告诉记者，从近年来的验房情况看，墙面与地面是精装修问题最集中的部分。

　　墙面的验收主要包括油漆粉刷得是否连贯且平滑、有没有漏刷、有没有留下滴柱，壁纸贴得是否平整、有没有起泡、两面壁纸之间的接口处理得是否完好等。地面的验收首先要看的是地板或地砖有无划痕、接缝处是否处理得当等。

　　墙面和地面最容易出现的问题是空鼓现象，这是由地板或瓷砖在铺设时墙面没有抹平、有部分区域不能与墙面贴合造成的。空鼓的墙面或地面容易发生地板或瓷砖的脱落现象，影响装修的寿命。检验空鼓时，要用轻小的金属物，如小型铁锤轻轻敲击墙面或地面，如果发出的声音清脆，证明有空鼓现象。小范围的空鼓可以局部解决，但如果空鼓现象过多，就要考虑重新抹平墙面地面，再铺设一次。

　　细节质量 边角接缝，需要逐个耐心瞧

　　除了墙面与地面的铺设工艺之外，其他部分的施工质量也要仔细检验，且对施工质量的检验更要抓细节。

　　“在精装修新房验房过程中，经常会遇到厨房门框上方漏了一条瓷砖或木条、吊顶接缝处明显变形、卫生间进门处的地面挡条脱落等极为细致的施工漏洞。”刘玉义告诉记者，类似装修细节出现的问题不少但轻易不被发现，购房者验房时要充分排查。

　　施工质量的验收主要查看边角、接缝处的处理情况，比如门窗边缘打胶是否均匀且连贯，天花板和吊顶的边线是否平直、粘合度如何等。

　　装修材料 索要单据，核对品牌和型号

　　对装修材料的验收并不像上述的验收细节那样容易 ，因为在验收时，这些材料已经投入使用，而购房者又不具备从外观上辨识材料品牌和型号的专业能力。“比如说地板，合同约定了某品牌某型号，但验收时，购房者只能看到地板的颜色。”

　　对装修材料的验收有两种方式。在交房时，购房者可以要求开发商出示购置建筑材料的单据，对比是否与合同约定的材料品牌型号相一致。另外一种方式是比较讲求监督的时效性，即在房子主体基本完成、正在进入统装阶段时，购房者最好能在施工过程中到现场查看建筑材料初始的样子，是否为合同约定的品牌，以及现场的施工是否规范。

　　市场反馈

　　哪些精装建材消费者最担心

　　如上所述，精装修新房在交房之时，经常有购房者发现合同约定的建材在质量上“缩了水”。加之目前装修建材产品品质参差不齐，购房者亲自选购尚且眼花缭乱，更何况是开发商为他们一手安排，内心多少有些不放心。北青网近日的一项针对精装房的业主的调查显示，购房者对精装房中使用的建材质量的担忧程度并不相同。其中地板、木门、涂料、卫浴产品等是受访者最担心出质量问题的建材，占比均在15%以上。其次最被担心存有质量问题的建材是瓷砖，有11%的受访者存有质疑。再者是壁纸质量。从另一个角度看，受访者对自己购买的精装修房源的建材多少都存有担忧。

　　在被调查者中，25%的受访者表示自己最难以辨别的建材品牌是涂料，其次为木门。受访者对瓷砖、壁纸、地板、卫浴设备的品牌有相对程度的了解和分辨，但也并非完全清楚。

　　在对购买精装修新房的满意度调查中，购房者对精装修房源装修质量的满意度并不高。七成以上的受访者仅表示对精装修质量一般满意，另有不到三成的购房者明确表示对装修质量很不满意。

　　精装修房源在交房或者日后出现质量问题，选择解决方式时，多达四分之三的受访者表示会自己找开发商沟通并要求开发商来解决出现的装修问题，剩下的受访者则认为，如果问题不严重，可以自己想办法补救修复，既不需要找开发商也不需要找装修公司。 本专题撰文/记者 王晓美子

　　 （来源：九州体育-半岛都市报） [编辑: 邢立玮]